Miten lainan korko lasketaan?

Lainakoron laskeminen [kuva]

Lainan korko ilmoitetaan yleensä vuosikorkona ja se määräytyy markkinakoron sekä lainanmyöntäjän marginaalin perusteella. Korko voidaan jakaa tästä edelleen kuukausille tai päiville, mutta jos korkoja halutaan laskea tulevaisuuteen tai jollekin aikajaksolle, vaikuttaa korkolaskelmiin moni asia. Keskitymme tässä artikkelissa perustasolla lainakorkoihin ja kuinka lainan lyhennystapa vaikuttaa maksettuihin korkoihin aikajaksolla. Artikkelin lopusta löytyy laskuri tasaerälainan, annuiteettilainan ja tasalyhennyslainan (ja hieman eksoottisempien bullet- ja balloon-lainojen) vertailuun.

Olkoon markkinakorko esimerkkilainassamme 12 kuukauden euribor, joka on lainakoron muuttuva osuus ("viitekorko"). Laitetaan 0,1 % markkinakorko esimerkkilainan viitekoroksi, koska markkinakorot ovat artikkelin kirjoitushetkellä historiallisen alhaisia. Viitekoron lisäksi huomioitava marginaali on pankin kiinteä korko,  jonka suuruus riippuu asiakkaasta. Otetaan esimerkkinä 1,0 % marginaali.

Lainan vuosikorko on näin ollen 1,1 %, kun em. mainitut lainakoron osat lasketaan yhteen. Kuukausikorkona tämä on 1,1 % / 12 = 0,0917 %, tai päiväkorkona 1,1 % / 365 = 0,003 %. Todellinen vuosikorko olisi kuukausittain laskettavan koron perusteella (1+0,0917 %)^12-1=1,106 %, eli hiukan alkuperäistä vuosikorkoa suurempi korkoa korolle vaikutuksen vuoksi. Päivittäin laskettuna vastaavasti (1+0,003%)^365-1= 1,138%, mikä antaa jo tarkan tuloksen todelliseksi vuosikoroksi (huom. käsitteenä todellinen vuosikorko voi sisältää muitakin kuluja kuten laskutuspalkkion).

Jos esimerkkilainan määrä olisi korkolaskuri_esimerkki.png100 000 euroa, olisi korkojen määrä yksinkertaisesti laskien vuodessa 100 000 *1,1 % = 1100 euroa tai 100 000*0,0917% = 91,7 euroa kuukaudessa ja 100 000*0,003=3,0 euroa päivässä jne. Vastaavasti jos käyttäisimme todellista päiväperusteisesti laskettua vuosikorkoa yo. 1,138 % esimerkin mukaan, niin 100 000*1,138% =1138 euroa tai 94,8 euroa kuukaudessa. Päivä- tai kuukausiperusteisesti kumuloiden laskettuna korkomaksusta tulee siis hieman suurempi. Käytämme yksinkertaisuuden vuoksi tästä eteenpäin laskuissa tavallista vuosikorkoa.

Kun lainaa lyhennetään, pienenee myös lainapääoma ja sille maksettava korko. Oletetaan, että yllä olevaa 100 000 € lainaa lyhennetään 500 euroa kuukaudessa, mistä tulee 6000 euroa vuodessa. Siten lainapääomaa olisi vuoden jälkeen jäljellä 94 000 euroa. Paljonko olisi korkoja maksettu lainasta tämän mukaan, sen sijaan että laskettaisiin koko lainasummalle vuosikorko 1100 euroa?

Helpointa olisi tehdä esim. excelissä maksutaulu, mutta näytämme periaatteen tässä (tästä suoraan laskuriin). Korko lasketaan joka kuukausi alenevalle pääomalle. Ensimmäisen kuukauden korkomaksu on yllä mainittu 91,7 euroa, mutta toisen kuukauden korkomaksu lyhennyksen jälkeen on 99 500*1,1 % / 12 = 91,2 euroa ja kolmannen 99 900*1,1% / 12=90,8 jne. Koko vuoden korkomaksuiksi tulee 1100 euron sijasta 1069,8 euroa, koska lainaa on lyhennetty.

Tarkemmin vuodessa maksettavat määrät riippuvat onko kyseessä tasaerälaina, annuiteettilaina vai tasalyhennyslaina. Jos oletetaan, että markkinakorko pysyy samana, helpottuvat laskut huomattavasti ja maksuerä pysyy samana laina-ajan tasaerä- ja annuiteettilainoissa. Todellisuudessa korot todennäköisesti nousevat (ja ehkä laskevat) jossain välissä, mutta yleensä ne eivät hetkessä muutu varsinkin jos koronmääräytymisjakso on pitkä.

Tasalyhennyslainan koron laskeminen:

Koska lyhennys on laina-ajan sama, vähentää se lainapääomaa aina saman määrän. Esimerkiksi 100 000 -500 = 99 500 -500 = 90 000 -500 jne. jos lyhennys on 500 euroa. Korko lasketaan aina jäljellä olevan lainapääoman mukaan, esimerkiksi 100 000*1,1% / 12 = 91,7; 99 500 = 91,2 jne. Koko maksuerä olisi 1. kuukautena siis 500 + 91,7 = 591,7 euroa ja 2. kuukautena 591,2 euroa jne. Jos korko nousee, nousee maksettava korko mutta lyhennys ei muutu.

Tasaerälainan koron laskeminen:

Tasaerälainan maksuerä (siis korko+lyhennys) on laina-ajan yhtä suuri. Jos korko nousee, lyhenee laina hitaammin koska koron osuus maksuerästä nousee. Silloin laina-aika pitenee ja korkokulut kasvavat huomattavasti. Oletetaan, että maksuerä olisi 600 euroa ja 1. lainakuukauden korkoerä edelleen 91,7 euroa. Lyhennyksen osuus saadaan vähentämällä 600 eurosta koron osuus eli 91,7 jolloin lyhennyksen osuus on 508,3 euroa ja lainamäärä siten 99 491,7 euroa.

Jos korko nousisi heti 2. kuukautena 2,2 % tasolle, olisi seuraava korkomaksu 99 491,7* 2,2 % /12= 182,1 euroa, jolloin toinen lyhennys olisi 600-182,1 = 417,9 euroa. Todellisuudessa esim. 12 kk euriboriin sidotun lainan korko voi nousta vasta koronmääräytymisjakson lopussa, eli 12 kk jälkeen. Jos tasaerälainan korko nousee erityisen paljon, lähes maksuerän kokoiseksi, ei laina lyhene vaan maksuerää on tällöin nostettava tai maksettava loppu laina kerralla pois. Pankeilla on monesti ehto, että tasaerälaina muuttuu annuiteettilainaksi, jos tasaerälainan maksuaika venyisi erittäin pitkäksi (yli 25-30 vuotta).

Annuiteettilainan koron laskeminen:

Annuiteettilaina on tasaerälainan kaltainen, mutta laina-aika ei muutu koron noustessa (ei ylitä, mutta voi olla hiukan lyhyempi). Korko nousee koronmääräytymisjakson jälkeen, jolloin maksuerää nostetaan vastaamaan loppua laina-aikaa jotta laina saadaan lyhennettyä määräajassa.

Korkomaksujen lasku käsin on työlästä, joten on parempi ottaa avuksi laskentaohjelma, kuten excel. Olemme tehneet eri lainatyypeille valmiit maksuohjelmakaavat, jolloin vain laina-aika, vuosikorko ja lainamäärä tarvitsee syöttää ja vertailu on helppoa. Laskurissa on mukana myös havainnollisia automaattisesti päivittyviä kuvia eri lyhennystavoista, kun lainatietoja muutetaan. Tästä pääsee lyhennystapalaskuriin.

Katso myös:

Yksityiskohtainen asuntolainalaskuri

Muut kattavat Pankkiasiat.fi laskurit.