Kuinka paljon saan lainaa? -Arvioi itse oma maksukyky

Kuinka suureen lainaan on varaa ja paljonko se maksaa? [kuva]

Kuinka paljon asuntolainaa voi saada? Mitkä asiat vaikuttavat lainanhintaan ja myöntämisperusteisiin? Näitä miettivät moni suuren lainanmäärän ottaja, kuten asunnonostaja. Lainanhintaan vaikuttavia tekijöitä voi olla useita pankista riippuen, eikä mitään yleispätevää arviointikriiteeriä ole. Tiettyjä tavanomaisimpia seikkoja luotonmaksukyvyn arvioinnissa kuitenkin on, joihin voi itse vaikuttaa pitkäjänteisellä toiminnalla.

Lainamäärän laskemisessa vastuuta ei kannata luovuttaa yksin pankille, eli ”otetaan niin paljon lainaa kuin pankki myöntää”. Vaikka esim. 300 000 € asuntolainan saisikin pienellä, 10 % omarahoitusosuudella ja lisävakuudella, ei sellaisen ottaminen ole välttämättä järkevää. Lainanottajan on syytä kysyä: ”Entä jos?” Kuinka selvitä yllättävistä kuluista, jos lainanmaksukyky on venytetty äärimmilleen? Miten lainanottaja voi arvioida, kuinka paljon on liikaa lainaa?

Pankki haluaa tehdä mahdollisimman paljon voittoa lainan myöntämisellä. Toisin sanoen, se haluaa myöntää niin suuren lainan kuin sen arvioimilla riskitekijöillä on mahdollista, mutta kuitenkaan ajamatta potentiaalista ja maksukykyistä asiakasta kilpailijalle liian suurella marginaalilla. Toisaalta ei ole pankillekaan edullista, jos asiakas ei kykene suoriutumaan lainanmaksusta. Jos asiakas haluaa niin suuren lainan kuin pankki on valmis myöntämään, voi se ehkä näkyä suurempana marginaalina asiakkaalle kuin hieman maltillisempi laina.

Luonnollisesti tärkeimpiä asioita myöntöperusteissa ovat lainanhakijan tulot ja menot, omarahoitusosuus ja vakuudet. Lisäksi olemassa olevat muut lainat vaikuttavat, sekä aiempi lainojen maksuhistoria eli luottotiedot ovat kunnossa. Myös asiakassuhteen kesto, asioinnin laajuus ja keskittäminen samaan pankkiin tai finanssikonserniin näkyvät usein tarjotussa marginaalissa. Yksi seikka on myös säästöjen kartuttamishistoria, jota ei välttämättä osata ajatella. Se voi kertoa pankille siitä, miten ”tehokkaasti” tuloja käytetään säästöjen kerryttämiseen eli onko kulukontrolli kunnossa. Oma lainanmaksykyky kannattaa arvioida ensin itse ja pyytää sen jälkeen lainatarjous pankilta. Tai toisinpäin, kunhan perusteet tunnetaan ja vertailua voidaan tehdä.

Suurin lainamäärä arvioidun maksukyvyn pohjalta

Lähdetään liikkeelle kuukausittaisista bruttotuloista. Lainanmyöntäjällä on esimerkiksi 30 % viitekehys, mistä lähdetään arvioimaan lainanhakijan suurinta maksukykyä asuntolainan kuukauserälle (”ensimmäinen maksukyky”). Esimerkiksi jos bruttotulot ovat 3000 € kuukaudessa, olisi lainan suurin mahdollinen kuukausierä siten 900 € (3000x0,30). Suomessa asuntolainamarkkinoilla on nykyisin nyrkkisääntö, ettei asumismenot (esim. kotivakuutus, vastike, kiinteistövero ym.) saisi ylittää 30 % kuukausituloista. Keskimääräisesti se on Suomessa n. 20 % nettotuloista, eli esimerkissämme 600 € jos nettotulot ovat 2000 €. Tästä on hyvä lähteä liikkeelle oman lainamäärän arvioinnissa. Siten lainanhoitokulut ja asumismenot olisivat jo 1500 €, mikä olisi jo riskirajoilla ja pankki tuskin myöntäisi niin suurta lainaa, jossa joutuisi maksamaan 1000 € kuukausierää koska turvaväliä ei jää korkojen nousulle elämiskustannusten jälkeen. Mutta tämä voi riippua siitä millaiset ovat asumis- ja elämiskustannukset.

Seuraavaksi arvioidaan maksukykyä olemassa olevien muiden lainojen kanssa, mitä suomalaiset pankit useimmiten itse katsovat. Oletetaan esimerkiksi, että autolainaa maksetaan 300 € kuukaudessa asuntolainan lisäksi. Pankilla on nyt 40 % viitekehys, jonka mukaan kaikki lainamaksut eivät saa ylittää 40 % nettotuloista (”jälkimmäinen maksukyky”). Nyt raja olisi 800 € edellisen esimerkin mukaan kaikille lainoille, eli aiempi 900 € + 300 € = 1200 €, mikä ylittää 40 % viitekehyksen selvästi 2000 € nettotuloilla. Pankki katsoo, että asiakkaalla on varaa 500 € asuntolainan kuukausierään (800 € - 300 € = 500 €). Alhaisten korkojen aikaan ja asiakkaan maksukyvystä riippuen viitekehys voi olla suurempikin, esim. 50 %.

Helpompaa laskurilla? Kokeile nyt myös uutta asunnon lainamäärälaskuria!

On ehkä fiksumpaa laskea lainanmaksukyky ns. tyvestä puuhuun, eli arvioidaan maksimi lainamäärä kuukausittaisen maksukyvyn pohjalta. Jos unohdetaan korot ja verrataan 20 vuoden laina-ajalla edellisten kahden esimerkin 500 € ja 900 € kuukausierien antamaa maksimilainamäärää, saamme 120 000 € ja 216 000 € vastaavasti (100 000 € ja 180 000 € korkojen kera, jos korot 2 %). Ero selittyy suurimmaksi osaksi autolainamaksun osuudella, vaikka autolainan maksuaika on huomattavasti lyhyempi. Mutta se ei ole olennaista, koska velallisen maksuvaikeuksille suurin riski on silloin, kun kuukausittaiset lainanhoitokulut ovat suurimmillaan. Jos lainanhakija tässä tilanteessa haluaa suuren määrän asuntolainaa, on lainatarjous todennäköisesti pienempi ja kalliimpi laina kuin mitä olisi ilman muita lainoja! Tätä moni ei ehkä ajattele, sillä se 10 000 € autolaina 2 vuoden maksuajalla "ei vaikuta ollenkaa pahalta", mutta voi vaikuttaa asuntolainaan ja asunnonhankintaan epäedullisesti.

Pankki arvioi maksukykyä vielä ns. stressitestillä, eli mitä tapahtuu kun korkotaso nousee mahdollisesti 5-6 % tasolle. Myös tällöin kuukausitulojen pitäisi kestää koronnousu asumis-ja elämiskustannusten lisäksi. Jos oletamme edelliseen esimerkkiin 2 % koron sijasta 5 % koron, tulisi esim. 180 000 € lainan 900 € kuukausierään n. 300 euroa lisää. Esimerkin tapaan laskettuna suurin lainamäärä olisi nyt pyöreästi 140 000 € jos haluamme säilyttää maksimissaan 900 € lainakuukausierän sen lisäksi, että olettaisimme 40 % viitekehyksen, 2000 € nettotulot ilman muita velkoja ja 5 % korkotasomahdollisuuden. 900 € kuukausierään lisätään asumismenot 600 €, jolloin elämiskustannuksiin jäisi varaa 500 €. Vielä suurempien korkojenkin jälkeen olisi hyvä jättää ”turvaväliä,” jottei eläminen menisi kituuttelemiseksi eikä mihinkään ylimääräiseen ole varaa. Samalla periaattella voi itse kokeilla laskelmia esim. Pankkiasiat.fi asuntolainalaskurilla.

Lainanhintaan ja määrään voi itse vaikuttaa

Pankki voi toki myöntää esim. 250 000 € lainan 216 000 € sijasta, jos se katsoo asiakkaalla olevan hyvät vakuudet (ks. luototusaste) ja valmiudet maksaa, mutta se voi periä tästä korkeampaa marginaalia suuremman riskin vuoksi. Lisäksi lainanottaja on venyttänyt talouttaan riskirajoille, jossa normaalitilanteessa lainavastuut voidaan hoitaa, mutta negatiivisia yllätyksiä tämä ei kestä. Silloin voi tulla maksuvaikeuksia ja niiden kertyessä, voi pahimmassa tapauksessa joutua pakkomyymään asunnon ja vielä päälle realisoida muut mahdolliset vakuudet. Siksi lähtökohtaisesti vastuu oman maksukyvyn laskemisessa on itsellä eikä lainanantajalla, joka voi hyväksyä korkeampaakin riskiä velallisen kustannuksella.

Tällaista ei ehkä mielellään lukisi, jos oma unelmatalo vaikuttaa liian kalliilta vaadittujen turvavälien kera. Unelmatalon ehtii hankkia muutaman vuoden myöhemminkin, kun omaisuutta on kerrytetty rauhassa enemmän ja muuta lainaamista on karsittu. Pari vuotta esimerkillistä maksuhistoriaa ja säästöjen kerryttämistä antaa hyvän syyn pankille myöntää isommankin asuntolainan edullisella marginaalilla. Nuoremmille ASP-säästäminen on tästä eräs muoto, jossa vähintään 8 vuosikvartaalin aikana näytetään pankille ja valtiolle (valtiontakaus) että pitkäjänteinen säästäminen on mahdollista, eli tavallaan asiakas osaa ja pystyy lyhentämään myös lainaa.

Hyvätkään 5000 € tulot eivät siis välttämättä riitä edulliseen asuntolainaan, jos pankki näkee ettei säästöjä ole kertynyt juuri ollenkaan ja rahan käyttö vaikuttaa holtittomalta, tai elämisen ja asumisen kustannukset ovat erityisen suuria. Myönnettävä marginaali voi olla korkea ja lainamäärä pieni, olettaen että lainaa edes myönnetään. Lainanantaja haluaa ennen kaikkea nähdä, mitä asiakas tekee (tai on tehnyt) lainaamallaan rahalla. Esimerkiksi jatkuva kulutusluottojen pyörittäminen tuskin vaikuttaa positiviisesti pankin näkemykseen asiakkaasta lainaajana, vaikka maksuhäiriöitä ei olisikaan.

 

Katso myös nämä

Pankin kilpailutus

Pankkiasiat.fi asuntolainalaskuri

Ylivelkaantuminen ja velkojen lyhennys - Paljonko on liikaa lainaa?

Nordea - Millaisen asuntolainan voin saada?

OP- arvioi suurin lainamääräsi meno- ja tulolaskurilla