Kuinka paljon saan lainaa? -Arvioi itse oma maksukyky

Kuinka paljon lainaa voi saada ja mitkä asiat vaikuttavat myöntämisperusteisiin? Näitä voivat miettiä erityisesti suuren lainanmäärän ottajat, kuten asunnonostaja. Lainamäärään vaikuttavia tekijöitä voi olla useita pankista riippuen, eikä mitään yleispätevää arviointikriteeriä ole. Tiettyjä yleisiä seikkoja lainanmaksukyvyn arvioinnissa kuitenkin on, joiden pohjalta voi myös itse tehdä lainamäärälaskelmia. Katsotaan artikkelissa lainamäärälaskentaa esimerkkien kautta.

Moni voi olla valmis ottamaan lainaa niin paljon kuin pankki myöntää, luottaen tavallaan pankin arvioon riittävästä lainanmaksukyvystä. Pankki antaa lainaa määrittämänsä maksimin verran, mutta omienkin laskelmien tekeminen kannattaa, sillä omia menoja ja tuloja sekä niiden pysyvyyttä ei tiedä kukaan muu paremmin kuin lainanottaja. Siksi suurinta turvallista lainamäärää kannattaa hahmotella myös itse. Se auttaa myös tuntemaan paremmin, kuinka pankki arvioi paljonko lainaa hakija voi saada.

Periaatteessa pankki haluaa myöntää mahdollisimman suuren lainan niin hyvään hintaan kuin sen arvioimilla riskitekijöillä on mahdollista, mutta ei kuitenkaan niin että ajettaisiin potentiaalinen ja maksukykyinen asiakas kilpailijalle liian suurella marginaalilla. Toisaalta pankillekaan ei ole edullista, jos asiakas ei kykene suoriutumaan lainanmaksusta, sillä tästä koituu luottotappiota. Pankkien on rajattava luottoriskiään.

Lainaa myönnettäessä tärkeimpiä perusteita ovat hakijan tulot, menot, omarahoitusosuus ja vakuudet. Luottotietojen on oltava kunnossa, sillä maksuhäiriöt useimmiten estävät lainansaannin. Muut otetut lainat voivat pienentää saatavan lainan määrää. Lisäksi asiakassuhteen kesto, muun asioinnin laajuus kuten vakuutukset, säästösopimukset ja keskittäminen voivat näkyä tarjotussa marginaalissa, mutteivat todennäköisesti vaikuta niinkään lainan määrään.

Suurin laina arvioidun maksukyvyn pohjalta

Lainamäärää arvioidaan ensisijaisesti lainanhakijan kuukausittaisten tulojen ja menojen pohjalta. Rajaamista voidaan tehdä brutto- tai nettotulojen kautta. Lähdetään liikkeelle kuukausittaisista bruttotuloista.

Bruttotuloista laskettu maksuerä ja lainamäärä

Lainanantajalla on esimerkiksi 25-35 % viitekehys, mistä lähdetään arvioimaan lainanhakijan suurinta maksukykyä asuntolainan kuukauserälle (lyhennys + korko). Sanotaan tätä alustavaksi tai "ensimmäiseksi maksukyvyksi”.

Esimerkiksi 3000 € bruttokuukausituloilla ja 30 % viitekehyksellä lainan suurin mahdollinen kuukausierä olisi siten 900 € (=3000 € x 30 %). Tämä tarkoittaisi bruttotuloja maksimissaan noin 3,3 kertaa (3000 € / 900 €) suurempaa lainamäärää, mutta laina-aika huomioiden esimerkiksi 20 vuoden laina-ajalla lainamaksujen enimmäismäärä olisi 216 000 € (=900 € x 12 kk x 20v.).

Korkotason nousun varalle summasta pitäisi vähentää vielä arvioitu korkojen määrä, joka olisi 6 % korkostressillä noin 89 000 € lainalaskurilla, joten maksimilainamääräksi jäisi 127 000 € (=216 000 € - 89 000 €).

Tämä arvio ei ole pelkästään riittävä. Arvioidaan seuraavaksi maksukykyä olemassa olevien muiden lainojen kanssa, mitä pankit myös katsovat myönnettäessä asuntolainoja tai muita vastaavia suuria lainoja. Oletetaan esimerkiksi, että autolainaa maksetaan 300 € kuukaudessa asuntolainan lisäksi.

Pankilla voi olla nyt hieman korkeampi 35-40 % viitekehys, jota kaikkien lainojen maksuerät ja välittömät asumismenot eivät saa ylittää. Tämä on ns. "jälkimmäinen maksukyky".

Lasketaan 35 % viitekehyksellä maksimi lainerä, joka olisi 1050 € (=3000 € x 40 %). Tästä vähennetään 300 € autolainan kuukausierä ja muita asumismenoja, jolloin saadaan maksimieräksi 750 € kuukaudessa. Siten lainamaksujen määrä olisi 180 000 € (=(3000 € x 35 % - 300 €) x 12 kk x 20v.). Korkostressihuomioiden maksimi lainamäärä olisi noin 105 000 €.

Jälkimmäinen maksukyky ei saisi ylittää ensimmäistä maksukykyä. Syynä on käytännössä muu lainarasitus ja asumiskulut, jotka pankki huomioi lainamäärän laskennassa.

Esimerkiksi Yhdysvalloissa käytetään 28/36 nyrkkisääntöä, eli ensimmäinen maksukyky saisi olla enintään 28 % ja jälkimmäinen maksukyky enintään 36 % bruttotuloista. Todellisuudessa enimmäismäärät voivat vaihdella asiakkaittain ja pankeittain, mutta tämä on yleisesti varsin toimiva nyrkkisääntö.

Nettotuloista laskettu maksuerä ja lainamäärä

Toinen, Suomessa ehkä yleisempi tapa on laskea lainahoidon (lyhennys + korko) määrää nettotuloihin nähden. Silloin viitekehys on noin 25-40 % tasolla riippuen lainanhakijan tulotasosta ja tulojen varmuudesta. Yli 40 % kuluja pidetään jo ylivelkaantumisen tasona.

Esimerkiksi jos 3000 € bruttotuloja vastaisi verojen jälkeen 2000 € nettotulot, olisi 40 % viitekehyksellä kuukausierän raja 800 € (=2000 € x 40 %) kaikille lainoille. Muita asumismenoja ei lasketa tähän viitekehykseen.

Helpompaa laskurilla? Kokeile asunnon lainamäärälaskuria

Jos muut lainamenot olisivat lisäksi 100 €, olisi maksimi lainaerä 700 € (=800 € - 100 €) ja lainamaksujen enimmäismäärä 168 000 € (=700 € x 12 kk x 20 v.). Riippuen korkovarasta, lainamäärä olisi maksimissaan 6 % korolla noin 100 000 €. Muut lainat pienentäisivät edelleen saatavan uuden lainan määrää.

Pankkien viitekehykset voivat vaihdella suhdanteesta, pankista ja asiakkaasta riippuen, mutta nyrkkisääntönä lainahoito ja muut asumiskulut eivät saisi ylittää 40 % nettotuloista. Rajat ovat todennäköisesti alhaisempia, mitä pienemmät kotitalouden tulot ovat.

Vaikka autolainan tai muiden luottojen maksuaika olisi huomattavasti lyhyempi, vaikuttavat ne silti asuntolainan tai muun vakuudellisen lainan saatavaan määrään laskevasti, koska suurin riski velallisen maksuvaikeuksille on silloin, kun kuukausittaiset lainanhoitokulut ovat suurimmillaan. Siten esimerkiksi edulliselta vaikuttava suuri autolaina voi vaikuttaa myös asuntolainan määrään.

Muut lainamäärään vaikuttavat tekijät

Suurin mahdollinen lainamäärä ja suurin mahdollinen järkevä lainamäärä voivat olla kooltaan erilaisia.

Lainanhoitokulujen päälle olisi laskettava myös muut asumismenot, eli koron ja lyhennyksen lisäksi vastikkeet, kiinteistövero ja muut asunnon käyttömenot kuten vesi ja sähkö. Lainahoidon jälkeen niille ja myös muille elinkustannuksille on jäätävä riittävästi tilaa. Pankit kysyvät näitä tietoja lainaa haettaessa. 

Jos tulot riittävät kaikkiin näihin muihin menoihin lainanhoitokulujen (stressattu korkotaso huomioiden) jälkeen, niin ne eivät pienennä saatavan lainan määrää.

Korko- ja lainamäärälaskelmia voi kokeilla lisää  lainalaskurilla tai korkolaskurilla. Eri lyhennystapojen korkokuluja ja maksuohjelmia voi vertailla lyhennystapalaskurilla.

Jos maksukyky ei ole este, niin mahdollisen lainamäärän arvioinnissa vaikuttavat myös lainan vakuudet. Finanssivalvonnan mukaan asuntolainojen lainakatto on enintään 90 % vakuuksien käyvästä arvosta.

Esimerkiksi jos lainan määrä on 200 000 € ja vakuusarvo on 70 %, eli 140 000 €, niin silloin lainakatto on 90 % x 200 000 € = 180 000. Omarahoitusosuus on siten 60 000 € tai 20 000 €.

Lainamäärät ovat selvästi suurempia kuin edellisissä esimerkeissä. Tulojen olisi kestettävä tämä lainamäärä mukaan lukien 6 % korkostressi ja asumiskulut, joten tällainen määrä vaatisi myös suurempia tuloja.

Lisätietoa asuntolainan määrään vaikuttavista tekijöistä ja stressitestistä löydät esimerkiksi Verrattu.fi-sivuston artikkelista.

Lainan hintaan ja määrään voi vaikuttaa

Pankki voi myöntää lainanhakijan maksukyvyn rajoilla esimerkiksi 150 000 € lainan normaalisti arvioidun 120 000 € sijasta, jos se katsoo asiakkaalla olevan hyvät vakuudet tai muuten riittävät valmiudet maksaa, mutta kuitenkin niin ettei pankin sisäisiä ehdottomia riskilimiittejä ylitetä. Lainanottaja on kuitenkin ehkä venyttänyt talouttaan riskirajoille, milloin normaalitilanteessa lainavastuut voidaan hoitaa, mutta suuria negatiivisia yllätyksiä talous ei ehkä kestä.

Maksuvaikeuksien ilmaantuessa asunto on ehkä pakkomyytävä ja muut mahdolliset vakuudet realisoitava. Siten ensisijainen vastuu oman maksukyvyn laskemisessa on lainanottajalla. Jos omissa maksukykylaskelmissa menojen suuruus yllättää, saattaa oma unelmakoti alkaa vaikuttaa liian kalliilta riittävän turvavaran kera. Unelmatalon ehtii kuitenkin hankkia hieman myöhemminkin, kun omaisuutta on kerrytetty enemmän tai muut mahdolliset lyhytaikaiset ja kalliimmat lainat on maksettu ensin pois.

Esimerkillinen luotonhoitohistoria ja säästöjen kerryttäminen vaikkapa parin vuoden ajalta voi antaa pankille hyvän syyn myöntää isompikin laina edullisellammalla marginaalilla. Nuoremmille ASP-säästäminen on tästä eräs muoto, jossa vähintään 8 vuosineljänneksen aikana näytetään pankille ja valtiolle (valtio antaa takauksen) että pitkäjänteinen säästäminen on mahdollista, eli lainanhakija osaa lyhentää myös lainaa. Silloi lainan ehdot ovat hieman edullisempia kuin normaalin lainan.

Lainamäärälaskelmien lisäksi maksukäyttäytyminen voi vaikuttaa lainan hintaan. Hyvätkään tulot eivät välttämättä riitä edulliseen lainaan, jos lainanantaja näkee ettei säästöjä kerry ja rahan käyttö vaikuttaa holtittomalta, tai elämisen ja asumisen kustannukset ovat muuten epätavallisen suuria. Lainamarginaalia laskettaessa pankki pisteyttää asiakkaita useiden tekijöiden mukaan, mm. joita lainahakemustakin tehdessä kysytään. Lainanantaja haluaa ennen kaikkea saada varmuuden, että laina pystytään maksamaan riittävän varmasti takaisin.

Katso myös nämä:

Pankin kilpailutus

Pankkiasiat.fi asuntolainalaskuri, lainamäärälaskuri ja korkolaskuri

Ylivelkaantuminen ja velkojen lyhennys - Paljonko on liikaa lainaa?

Miten lainan korko lasketaan?