Kuinka paljon saan lainaa? -Arvioi itse oma maksukyky

Paljonko saan lainaa?

Kuinka paljon lainaa voi saada? Mitkä asiat vaikuttavat lainanhintaan ja myöntämisperusteisiin? Näitä voivat miettiä moni suuren lainanmäärän ottaja, kuten asunnonostaja. Lainanhintaan vaikuttavia tekijöitä voi olla useita pankista riippuen, eikä mitään yleispätevää arviointikriteeriä ole. Tiettyjä tavanomaisia seikkoja lainanmaksukyvyn arvioinnissa kuitenkin on, joiden pohjalta voi myös itse tehdä lainamäärälaskelmia. Katsotaan artikkelissa lainamääriä esimerkkien kautta.

Moni voi olla valmis ottamaan lainaa niin paljon kuin pankki myöntää, luottaen tavallaan pankin arvioon riittävästä lainanmaksukyvystä. Tokihan pankki on paras asiantuntija lainan myöntämisen suhteen, mutta omienkin laskelmien tekeminen kannattaa, sillä omia menoja ja tuloja sekä niiden pysyvyyttä ei tiedä kukaan muu paremmin kuin lainanottaja. Siksi suurinta turvallista lainamäärää kannattaa hahmotella myös itse. Se auttaa myös tuntemaan paremmin, kuinka pankki arvioi paljonko lainaa hakija voi saada.

Periaatteessa pankki haluaa myöntää mahdollisimman suuren lainan niin hyvään hintaan kuin sen arvioimilla riskitekijöillä on mahdollista, mutta ei kuitenkaan niin että ajettaisiin potentiaalinen ja maksukykyinen asiakas kilpailijalle liian suurella marginaalilla. Toisaalta pankillekaan ei ole edullista, jos asiakas ei kykene suoriutumaan lainanmaksusta, sillä tästä koituu luottotappiota. Pankkien on rajattava luottoriskiään.

Lainaa myönnettäessä tärkeimpiä perusteita ovat hakijan tulot, menot, omarahoitusosuus ja vakuudet. Luottotietojen on oltava kunnossa, sillä maksuhäiriöt useimmiten estävät lainansaannin. Muut otetut lainat voivat pienentää saatavan lainan määrää. Lisäksi asiakassuhteen kesto, muun asioinnin laajuus kuten vakuutukset, säästösopimukset ja keskittäminen voivat näkyä tarjotussa marginaalissa, mutteivat todennäköisesti vaikuta niinkään lainan määrään.

Suurin laina arvioidun maksukyvyn pohjalta

Lainamäärää arvioidaan ensisijaisesti lainanhakijan kuukausittaisten tulojen ja menojen pohjalta. Rajaamista voidaan tehdä brutto- tai nettotulojen kautta. Lähdetään liikkeelle kuukausittaisista bruttotuloista.

Bruttotuloista laskettu lainamäärä

Lainanantajalla voi olla esimerkiksi 30-35 % viitekehys, mistä lähdetään arvioimaan lainanhakijan suurinta maksukykyä asuntolainan kuukauserälle. Sanotaan tätä alustavaksi tai ”ensimmäiseksi maksukyvyksi”.

Esimerkiksi 3000 € bruttokuukausituloilla ja 30 % viitekehyksellä lainan suurin mahdollinen kuukausierä olisi siten 900 € (3000 € x 30 %). Vuositasolla tämä tarkoittaisi bruttotuloja maksimissaan noin 3,3 kertaa (3000 € / 900 €) suurempaa lainamäärää, mutta laina-aika huomioiden esimerkiksi 20 vuoden laina-ajalla suurin lainamäärä olisi 216 000 € (900 € x 12 kk x 20v.). Tämä arvio on yksinkertainen, mutta ei pelkästään riittävä.

Arvioidaan seuraavaksi maksukykyä olemassa olevien muiden lainojen kanssa, mitä pankit myös katsovat myönnettäessä asuntolainoja tai muita vastaavia suuria lainoja. Oletetaan esimerkiksi, että autolainaa maksetaan 300 € kuukaudessa asuntolainan lisäksi.

Pankilla voi olla nyt hieman korkeampi 35-40 % viitekehys, jota kaikkien lainojen maksuerät eivät saa ylittää. Tämä on ns. "jälkimmäinen maksukyky". Lasketaan 40 % viitekehyksellä maksimilainamäärä, joka olisi 1200 € (3000 € x 40 %). Tästä vähennetään 300 € autolainan kuukausierä, jolloin saadaan maksimieräksi 900 € kuukaudessa. Siten lainamäärä olisi 216 000 € eli juuri sama kuin ensimmäinen maksukyky. Jos viitekehys olisi ollut esimerkiksi 35 %, olisi lainamäärä ollut 180 000 € ((3000 € x 35 % - 300 €) x 12 kk x 20v.).

Olipa muita lainoja tai ei, niin jälkimmäinen maksukyky ei saisi ylittää ensimmäistä maksukykyä. Syynä on käytännössä asumiskulut ja muu lainarasitus, jotka pankki huomioi lainamäärän laskennassa. Asumiskuluille on jäätävä turvamarginaalia lainanhoitokulujen ml. korkojen jälkeen.

Nettotuloista laskettu lainamäärä

Toinen, Suomessa ehkä yleisempi tapa on laskea lainamäärää nettotuloista. Silloin viitekehys voi olla tyypillisesti 35-45 % tasolla, eli asumismenot (korot, lyhennykset, kiinteistövero, vesi, sähkö) eivät saisi ylittää tätä rajaa. Esimerkiksi jos 3000 € bruttotuloja vastaisi verojen jälkeen 2000 € nettotulot, olisi 40 % viitekehyksellä kuukausierän raja 800 € (2000 € x 40 %) kaikille lainoille. Jos muut asumismenot olisivat 100 €, olisi maksimi lainaerä 700 € (800 € - 100 €) ja lainamäärä 168 000 € (700 € x 12 kk x 20 v.). Muut lainan pienentäisivät edelleen saatavan lainan määrää.

Pankkien viitekehykset voivat vaihdella suhdanteesta, pankista ja asiakkaasta riippuen, mutta nyrkkisääntönä lainahoito ja muut asumiskulut eivät saisi ylittää 30 % bruttotuloista tai 40 % nettotuloista. Asiakkuuden laajuus ja lisävakuudet voivat nostaa rajaa jonkin verran, vaikka vaikuttavatkin enemmän marginaaliin.

Laskut helpompia valmiilla laskurilla? Kokeile asunnon lainamäärälaskuria

Vaikka autolainan tai muiden luottojen maksuaika olisi huomattavasti lyhyempi, vaikuttavat ne silti asuntolainan tai muun vakuudellisen lainan saatavaan määrään koska suurin riski velallisen maksuvaikeuksille on silloin, kun kuukausittaiset lainanhoitokulut ovat suurimmillaan. Jos lainanhakija haluaa suuren määrän lisälainaa, kun muitakin luottoja maksetaan paljon, on lainatarjous todennäköisesti pienempi ja ehkä kalliimpikin kuin ilman muita lainoja. Siten esimerkiksi edulliselta vaikuttava suuri autolaina voi vaikuttaa myös asuntolainan määrään ja hintaan.

paljonko_saan_lainaa_esim.pngAsumiskustannuksista on hyvä lähteä liikkeelle itselle sopivan lainamäärän arvioinnissa, sillä myös useat pankit kysyvät asuntolainaa haettaessa kuukausittaisia menoja. On huomioitava lisäksi myös muut pakolliset elinkustannukset mahdollisimman realistisesti, mikä jää lainanottajan vastuulle. Suurin mahdollinen lainamäärä ja suurin mahdollinen järkevä lainamäärä voivat olla kooltaan erilaisia.

Maksukyvyn olisi kestettävä asumiskulujen ja elinkustannusten lisäksi myös korkojen mahdollinen nousu, mitä pankki arvioi lainanhoitokyvyn stressitestillä jossa korot olisivat 5-6 % tasolla. Näiden jälkeen päästään lopulliseen järkevään maksukykyyn ja suurimpaan lainanmäärään.

Jos esimerkiksi 120 000 € lainassa olisi huomioitu 2 % korkotaso koko 20 vuoden laina-ajalla, olisi kuukausierä n. 607 €. Koron noustessa 6 % tasolle olisi kuukausierä 860 €. Korkotason nousu huomioidaan, tai olisi huomioitava jo myönnettävässä lainamäärässä, joten jos laskentakorkona olisi 2 % sijasta 6 %, olisi lainamäärä suurimmillaan 85 000 €.

Korko- ja lainamäärälaskelmia voi tehdä tarkemmin Pankkiasiat.fi:n lainalaskurilla tai korkolaskurilla. Eri lyhennystapojen korkokuluja ja maksuohjelmia voi vertailla lyhennystapalaskurilla.

Mahdollisen lainamäärän arvioinnissa muita kuin em. vaikuttavia seikkoja voivat olla lainanhakijan arvioitu maksukykypotentiaali (esim. työsuhde) ja lainan vakuudet. Nämä ja em. muut tekijät voivat muuttaa pankista riippuen suurinta mahdollista lainamäärää kunkin lainanhakijan kohdalla, eikä siten mitään yhtäpitävää täsmällistä rajaa voi antaa.

Kuukausittainen maksukyky on olennaisin asia, jota katsotaan suurten vakuudellisten lainojen kuten asuntolainojen sopivassa koossa. Vakuudettomissa lainoissa usein ainoat katsottavat asiat ovat luottotiedot ja tulot, mutta nämä luotot ovat usein lyhytaikaisia ja koroltaan erittäin kalliita.

Lainan hintaan ja määrään voi vaikuttaa

Pankki voi myöntää lainanhakijan maksukyvyn rajoilla esimerkiksi 150 000 € lainan normaalisti arvioidun 120 000 € sijasta, jos se katsoo asiakkaalla olevan hyvät vakuudet tai muuten riittävät valmiudet maksaa, mutta kuitenkin niin ettei pankin sisäisiä ehdottomia riskilimiittejä ylitetä. Lainanottaja on kuitenkin ehkä venyttänyt talouttaan riskirajoille, milloin normaalitilanteessa lainavastuut voidaan hoitaa, mutta suuria negatiivisia yllätyksiä talous ei ehkä kestä.

Maksuvaikeuksien ilmaantuessa asunto on ehkä pakkomyytävä ja muut mahdolliset vakuudet realisoitava. Siten ensisijainen vastuu oman maksukyvyn laskemisessa on lainanottajalla. Jos omissa maksukykylaskelmissa menojen suuruus yllättää, saattaa oma unelmakoti alkaa vaikuttaa liian kalliilta riittävän turvavaran kera. Unelmatalon ehtii kuitenkin hankkia hieman myöhemminkin, kun omaisuutta on kerrytetty enemmän tai muut mahdolliset lyhytaikaiset ja kalliimmat lainat on maksettu ensin pois.

Esimerkillinen luotonhoitohistoria ja säästöjen kerryttäminen vaikkapa parin vuoden ajalta voi antaa pankille hyvän syyn myöntää isompikin laina edullisellammalla marginaalilla. Nuoremmille ASP-säästäminen on tästä eräs muoto, jossa vähintään 8 vuosikvartaalin aikana näytetään pankille ja valtiolle (valtio antaa takauksen) että pitkäjänteinen säästäminen on mahdollista, eli lainanhakija osaa lyhentää myös lainaa. Silloi lainan ehdot ovat hieman edullisempia kuin normaalin lainan.

Lainamäärälaskelmien lisäksi maksukäyttäytyminen voi vaikuttaa lainan hintaan. Hyvätkään tulot eivät välttämättä riitä edulliseen lainaan, jos lainanantaja näkee ettei säästöjä kerry ja rahan käyttö vaikuttaa holtittomalta, tai elämisen ja asumisen kustannukset ovat muuten epätavallisen suuria. Lainamarginaalia laskettaessa pankki pisteyttää asiakkaita useiden tekijöiden mukaan, mm. joita lainahakemustakin tehdessä kysytään. Lainanantaja haluaa ennen kaikkea saada varmuuden, että laina pystytään maksamaan riittävän varmasti takaisin.

Katso myös nämä:

Pankin kilpailutus

Pankkiasiat.fi asuntolainalaskuri, lainamäärälaskuri ja korkolaskuri

Ylivelkaantuminen ja velkojen lyhennys - Paljonko on liikaa lainaa?

Miten lainan korko lasketaan?