Kuinka paljon saan lainaa? -Arvioi itse oma maksukyky

16.02.2019 - 22:22
Kuinka paljon saan lainaa? [kuva]

Kuinka paljon asuntolainaa voi saada? Mitkä asiat vaikuttavat lainanhintaan ja myöntämisperusteisiin? Näitä miettivät moni suuren lainanmäärän ottaja, kuten asunnonostaja. Lainanhintaan vaikuttavia tekijöitä voi olla useita pankista riippuen, eikä mitään yleispätevää arviointikriiteeriä ole. Tiettyjä tavanomaisimpia seikkoja luotonmaksukyvyn arvioinnissa kuitenkin on, joiden pohjalta voi itse tehdä lainamäärälaskelmia ja joihin voi itse myös vaikuttaa pitkäjänteisellä toiminnalla.

Lainamäärän laskemisessa vastuuta ei kannata luovuttaa yksin pankille, eli ”otetaan niin paljon lainaa kuin pankki myöntää”. Vaikka esim. 300 000 € asuntolainan saisikin pienellä, 10 % omarahoitusosuudella ja lisävakuudella, ei sellaisen ottaminen ole välttämättä järkevää. Lainanottajan on syytä kysyä: ”Entä jos?” Kuinka selvitä yllättävistä kuluista, jos lainanmaksukyky on venytetty äärimmilleen? Miten lainanottaja voi arvioida, kuinka paljon on liikaa lainaa?

Pankki haluaa tehdä mahdollisimman paljon voittoa lainan myöntämisellä. Se haluaa myöntää mahdollisimman suuren lainan niin hyvään hintaan kuin sen arvioimilla riskitekijöillä on mahdollista, mutta ei kuitenkaan niin että ajettaisiin potentiaalinen ja maksukykyinen asiakas kilpailijalle liian suurella marginaalilla. Toisaalta ei ole pankillekaan edullista, jos asiakas ei kykene suoriutumaan lainanmaksusta, sillä tästä koituu luottotappiota.

Lainaa myönnettäessä tärkeimpiä perusteita ovat hakijan tulot, menot, omarahoitusosuus ja vakuudet. Lisäksi olemassa olevat muut lainat vaikuttavat saatavaan lainamäärään ja luottotietojen on oltava myös kunnossa. Asiakassuhteen kesto, muun asioinnin laajuus (vakuutukset, säästöt) ja keskittäminen ovat asioita jotka näkyvät usein tarjotussa marginaalissa. Lainanmaksykykyä kannattaa arvioida ensin itse ja pyytää sen jälkeen lainatarjous pankilta. Tai toisinpäin, kunhan vaikuttavat perusteet tunnetaan itse ja vertailua voidaan tehdä.

Suurin lainamäärä arvioidun maksukyvyn pohjalta

Lähdetään liikkeelle kuukausittaisista bruttotuloista. Lainanantajalla voi olla esim. 30-35 % viitekehys, mistä lähdetään arvioimaan lainanhakijan suurinta maksukykyä asuntolainan kuukauserälle (”ensimmäinen maksukyky”). Jos bruttotulot ovat 3000 € kuukaudessa, olisi lainan suurin mahdollinen kuukausierä siten 900 € (3000x0,30). Vuositasolla tämä tarkoittaisi maksimissaan bruttotuloja 3,3 kertaa suurempaa lainamäärää, eli 120 000 € kun bruttotulot ovat 36 000 €. Mutta tämä arvio ei ole pelkästään riittävä.

Arvioidaan seuraavaksi maksukykyä olemassa olevien muiden lainojen kanssa, mitä pankit myös katsovat jos kyse on asuntolainoista tai muista vastaavista suurista lainoista. Oletetaan esimerkiksi, että autolainaa maksetaan 300 € kuukaudessa asuntolainan lisäksi. Pankilla on nyt esim. 40 % viitekehys, jonka mukaan kaikki lainamaksut eivät saa ylittää 40 % nettotuloista (”jälkimmäinen maksukyky”). Raja olisi siis 800 € mukaan kaikille lainoille, joten ensimmäisen maksukyvyn esimerkillä 900 € + 300 € = 1200 €, mikä ylittäisi 40 % viitekehyksen selvästi. Pankki katsoo, että asiakkaalla on varaa 500 € asuntolainan kuukausierään (800 € - 300 € = 500 €), mikä tarkoittaisi 20 vuoden maksuajalla maksimissaan 120 000 € lainaa (500x12x20). Alhaisten korkojen aikaan viitekehys voi olla suurempikin, esim. 50 %.

Helpompaa laskurilla? Kokeile asunnon lainamäärälaskuria

Lasketaan lainanmaksukyky ns. tyvestä puuhuun, eli arvioidaan maksimi lainamäärä kuukausittaisen maksukyvyn pohjalta. Unohdetaan korot toistaiseksi ja verrataan kahden edellisen esimerkin 900 € ja 500 € kuukausierien antamaa suurinta lainamäärää, joista saimme molemmista 120 000 € mutta eri periaatteilla laskettuna. Jälkimmäisen maksukyvyn ei tulisi ylittää ensimmäistä maksukykyä, olipa muita lainoja tai ei. Jos muita lainoja ei olisi, olisi maksimilaina jälkimmäisellä maksukyvyllä 216 000 € (900x12x20) mutta se olisi silti liikaa ensimmäiseen maksukykyyn nähden, missä ei oteta kantaa laina-aikaan.

Vaikka autolainan tai muiden luottojen maksuaika olisi huomattavasti lyhyempi, vaikuttavat ne silti asuntolainan tai muun vakuudellisen lainan saatavaan määrään koska suurin riski velallisen maksuvaikeuksille on silloin, kun kuukausittaiset lainanhoitokulut ovat suurimmillaan. Jos lainanhakija tässä tilanteessa haluaa suuren määrän lainaa kun arvioituun maksukykyyn nähden muitakin luottoja maksetaan paljon, on lainatarjous todennäköisesti pienempi ja ehkä kalliimpikin kuin mitä olisi ilman muita lainoja. Tätä ei ehkä usein ajatella, sillä esim. 20 000 € autolaina 5 vuoden maksuajalla voi vaikuttaa summan puolesta hyvinkin siedettävältä. Se voi sitä ollakin, mutta tulot ja muut kulut ratkaisevat paljon miten siihen pankissa suhtaudutaan.

lainanhoitokykyvesiputous.pngAsuntolainamarkkinoilla tai muutenkin pidetään karkeana nyrkkisääntönä, etteivät asumismenot (korot, lyhennykset, vastike, kiinteistövero, sähkö, vesi ym. käyttömenot) saisi ylittää n. 30 % bruttotuloista, tai n. 45 % nettotuloista. Rajana olisi siten n. 900 € asumismenot sisältäen lainanhoidon, joten lainanhoitoon olisi käytettävissä hiukan vähemmän kuin em. ensimmäisen ja jälkimmäisen maksukyvyn perusteella sillä muutkin asumismenot kuin lainanhoito on huomioitava. Tästä on hyvä lähteä liikkeelle itselle sopivan lainamäärän arvioinnissa, sillä myös useat pankit kysyvät asuntolainaa haettaessa kuukausittaisia menoja. On huomioitava lisäksi myös muut pakolliset kustannukset mahdollisimman realistisesti, mikä jää lainanottajan vastuulle.

Maksukyvyn olisi kestettävä paitsi kaikki asumiskulut ja välttämättömät elinkustannukset, mutta myös korkojen mahdollinen nousu, mitä pankki arvioi lainanhoitokyvyn stressitestillä jossa korot olisivat 5-6 % tasolla. Näiden jälkeen päästää lopulliseen arvioituun maksukykyyn. Jos 120 000 € lainassa olisi huomioitu 2 % korkotaso koko 20 vuoden laina-ajalla, olisi kuukausierä n. 607 €. Koron noustessa 6 % tasolle olisi kuukausierä 860 €. Korkotason nousu pitäisi kuitenkin huomioida jo myönnettävässä lainamäärässä, joten jos suurin mahdollinen kuukausierä olisi 607 €, vastaisi se lainamäärässä n. 85 000 € jos laskentakorkona olisi 2 % sijasta 6 %. Korko- ja lainamäärälaskelmia voi tehdä tarkemmin Pankkiasiat.fi lainalaskurilla tai korkolaskurilla.

Mahdollisen lainamäärän arvioinnissa muita kuin em. vaikuttavia seikkoja voivat olla lainanhakijan arvioitu maksukykypotentiaali (esim. työsuhde) ja lainan vakuudet. Nämä ja em. muut tekijät voivat muuttaa pankista riippuen suurinta mahdollista lainamäärää kunkin lainanhakijan kohdalla, eikä siten mitään yhtäpitävää täsmällistä rajaa voi antaa. Kuitenkin kuukausittainen maksukyky on olennaisin asia esim. oheisen laskelman mukaan, jota katsotaan suurten vakuudellisten lainojen kuten asuntolainojen maksukyvyssä. Vakuudettomissa lainoissa usein ainoat katsottavat asiat ovat luottotiedot ja tulot, mutta nämä luotot ovat usein lyhytaikaisia ja koroltaan erittäin kalliita.

Lainan hintaan ja määrään voi itse vaikuttaa

Pankki voi myöntää lainanhakijan maksukyvyn rajoilla esim. 150 000 € lainan normaalisti arvioidun 120 000 € sijasta, jos se katsoo asiakkaalla olevan hyvät vakuudet (ks. luototusaste) tai muuten riittävät valmiudet maksaa, mutta kuitenkin niin ettei pankin sisäisiä ehdottomia riskilimiittejä ylitetä. Lainanottaja on kuitenkin ehkä venyttänyt talouttaan riskirajoille, milloin normaalitilanteessa lainavastuut voidaan hoitaa, mutta suuria negatiivisia yllätyksiä talous ei kestä. Silloin voi tulla maksuvaikeuksia, joilloin pahimmassa tapauksessa joudutaan pakkomyymään asunto ja vielä päälle realisoimaan muut mahdolliset vakuudet. Siten ensisijainen vastuu oman maksukyvyn laskemisessa on lainanottajalla.

Kun useita huomioitavia menoja paljastuu omissa tarkemmissa laskelmissa yllättävän paljon, saattaa oma unelmatalo alkaa vaikuttaa liian kalliilta riittävien kuluturvavälien kera. Unelmatalon ehtii kuitenkin hankkia muutaman vuoden myöhemminkin, kun omaisuutta on kerrytetty enemmän, hankittu väliaikainen vaatimattomampi asunto, tai muut mahdolliset lyhytaikaiset tai kalliimmat lainat on ensin maksettu pois. Esimerkillinen kulutushistoria ja säästöjen kerryttäminen parin vuoden ajalta antaa hyvän syyn myöntää isompikin asuntolaina edullisellammalla marginaalilla. Nuoremmille ASP-säästäminen on tästä eräs muoto, jossa vähintään 8 vuosikvartaalin aikana näytetään pankille ja valtiolle (valtio antaa takauksen) että pitkäjänteinen säästäminen on mahdollista, eli lainanhakija osaa lyhentää myös lainaa.

Hyvätkään tulot eivät välttämättä riitä edulliseen asuntolainaan, jos lainanantaja näkee ettei säästöjä ole kertynyt juuri ollenkaan ja rahan käyttö vaikuttaa holtittomalta, tai elämisen ja asumisen kustannukset ovat muuten erityisen suuria. Myönnettävä marginaali voi olla korkeampi ja/tai lainamäärä pienempi, jos lainaa edes myönnetään. Lainanantaja haluaa ennen kaikkea saada varmuuden, että laina pystytään maksamaan riittävän varmasti takaisin.

Katso myös nämä:

Pankin kilpailutus

Pankkiasiat.fi asuntolainalaskuri, lainamäärälaskuri ja korkolaskuri

Ylivelkaantuminen ja velkojen lyhennys - Paljonko on liikaa lainaa?

Miten lainan korko lasketaan?