Milloin lainan uudelleenrahoitus kannattaa?

Lainan uudelleenrahoitus on tapa vähentää lainakuluja tai tehdä lainasopimukseen tarpeellisia muutoksia. Tämä voi tulla kyseeseen esimerkiksi elämäntilanteen tai markkinakorkojen voimakkaan muutoksen vaikutuksesta.

Uudelleenrahoitus, tai toiselta nimeltä myös lainan jälleenrahoitus tarkoittaa entisen lainan korvaamista uudella lainalla, jossa on uudet lainaehdot. Mikäli lainoja on useita, niiden jälleenrahoitusta yhdellä uudella lainalla kutsutaan myös lainojen yhdistämiseksi. Tästä kannattaa vielä erottaa lainan uudelleenjärjestely, joka tarkoittaa sopimusehtojen tai maksuohjelman muutoksia.

Uudelleenjärjestelyssä vanhaa lainaa ei välttämättä korvata uudella, vaan sovitaan nykyisen lainan maksujärjestelystä joko pienentämällä kuukausierää, sopimalla uudesta maksuaikataulusta, vakuuksien muuttamisesta tai vaikka kaikista.

Uudelleenjärjestelyä tehdään useimmin maksuvaikeuksissa tai kiinteistön kauppatilanteissa, kun uudelleenrahoituksella voidaan hakea edullisempia ehtoja tai lyhennysvapaata, vaikka taloudellinen tilanne olisikin vielä hyvä.

Mitä uudelleenrahoituksella haetaan?

Syitä voi olla useita, mutta pienempi kuukausierä houkuttaa yleisimmin. Tämä saadaan kahdella tapaa, joko 1) maksuaikaa pidentämällä tai 2) lainakoron laskulla. Maksuaikaa pidentämällä koko laina-ajan korot muodostuvat kuitenkin korkeammaksi.

Esimerkki: Lasketaan lainalaskurilla kuukausierä 20 vuoden annuiteettilainalle, kun pääoma on 100 000 € ja korko 2 %. Kuukausieräksi tulee 505 €. Laina uudelleenrahoitetaan 5 vuoden jälkeen 1 % korolla, kun lainaa on jäljellä 78 600 €. Kuukausieräksi tulee 470 € lopulle laina-ajalle.

Esimerkissä uudelleenrahoituksesta aiheutuva säästö on noin 505 – 470 = 35 € kuukaudessa ja vuodessa 12 x 35 = 420 €. Kokonaissäästö lopulta laina-ajalta olisi 420 x 15 = 6 300 €, eli merkittävä.

Kaikki lainamuutokset eivät vaadi koko lainan uudelleenrahoittamista, vaan nykyiseen lainaan voi tehdä joitakin yksittäismuutoksia kuten eräpäivään, lyhennysvapaisiin tai viitekoron muutokseen. Jos muutostoiveita on enemmän kuin yksi, niin koko lainan uudelleenrahoittaminen on todennäköisemmin kannattavaa.

Yleisimpiä yksittäisiä muutoksia on lainakoron muutos, kun alkuperäinen sovittu marginaali on ollut korkea, mutta nykytilanteessa lainanottajan taloudellinen tilanne on selvästi parempi, joka voi mahdollistaa marginaalin laskun neuvottelemalla.

Uudelleenrahoituksella voidaan varautua myös korkojen nousuun. Jos markkinakorot ovat vielä alhaisia mutta lainaa on paljon, voi lainan uudelleenrahoituksella saada edullisen kiinteän koron. Koko lainan jälleenrahoitusta ei tässäkään välttämättä tarvita, vaan korkosuojan voi ostaa vaikkapa tietyksi ajaksi suojaamaan maksukykyä.

Laina voidaan myös haluta maksaa nopeammin pois, jolloin koko laina-ajan kulut pienenevät. Tämä vaatii laina-ajan muutosta. Usein vaihtuvakorkoisen lainan ehdoissa on sovittu, että se voidaan maksaa kulutta pois kerralla, mutta maksuajan lyhentäminen suunnitellusta on useimmiten maksullista.

Uudelleenrahoituksella voidaan hakea myös useiden lainojen yhdistämistä, tai uutta lisälainaa käyttämällä pantattua kiinteistöä uutena vakuutena.

Onko uudelleenrahoitus kannattavaa minulle?

Jos uudelleenrahoituksella haetaan alhaisempia lainakorkoja, voi olla kannattavaa ensin maksaa pois muut lainat, jotta velkaantumisaste ei ole liian korkea. Tämä voi vaikuttaa pankista riippuen hieman marginaalin määrään erityisesti asuntolainoissa.

Lisäksi säästöt tai vakuudet turvaavat lainan takaisinmaksua, millä voi olla marginaalia laskeva vaikutus. On normaalia, että taloudellinen tilanne kohenee vuosien myötä, jolloin vaihtuvakorkoisissa vakuudellisissa lainoissa uudelleenrahoitus on paremmin ehdoin kannattavaa.

Asuntolainan uudelleenrahoituksella voidaan myös vaikuttaa yhdessä muiden ehtojen kanssa mahdollisesti lyhennystapaan, maksupäivään tai vakuuksiin. Uudelleenrahoitus onkin kannattavaa pääsääntöisesti silloin, kun muutoksia halutaan tehdä useita.

Uudelleenrahoitus on kannattavaa erityisesti korkeakorkoisissa kuluttajalainoissa, mutta aina tämä ei ole mahdollista. Nykyisin on olemassa ulkopuolisia lainojen yhdistämispalveluita useille korkeakorkoisille kuluttajalainoille, jolloin ehkä on mahdollista saada alhaisemmat lainanhoitokulut.

Kiinteäkorkoisissa lainoissa joutuu yleensä maksamaan sulkemis- tai purkukulut, jolloin jälleenrahoitus ei ehkä kannata. Rahoituslaitos joutuu suojaamaan kiinteäkorkoiset lainat korkojen muutosta vastaan, mikä lisää sen kustannuksia. Purkukulut tulevat käytännössä aina asiakkaan maksettavaksi ja ne ovat tyypillisesti useita prosentteja lainansaldosta, noin 3-6 % luokkaa.

Kiinteäkorkoisten lainojen purkukulujen lisäksi uudelleenjärjestely tai pienetkin muutokset maksavat aina jonkin verran muissakin lainoissa.

Esimerkiksi pankkiasiat.fi:n lainahintavertailusta nähdään, että pankit veloittavat suurista lainamuutoksista tyypillisesti 200-300 euroa. Tämä koskeen nykyisen lainan muutoksia, esimerkiksi kuukausimaksujen alentamiseksi. Pienemmissä muutoksissa kulut ovat 50-200 euroa.

Uudelleenrahoitetusta lainasta joutuu maksamaan todennäköisesti vielä enemmän, sillä uudelleenrahoitettu laina katsotaan uudeksi lainaksi, jolloin siitä on maksettava avauspalkkio. Tämä on tyypillisesti 300-500 euroa pankista riippuen. Päälle voi tulla myös muita kuluja, esimerkiksi jos joudutaan tekemään muutoksia kiinnityksiin.

Näitä kustannuksia on arvioitava yhdessä uudelleenrahoituksesta saatavien potentiaalisten säästöjen kanssa, kuten yllämainitussa laskuesimerkissä. Pienet arvioidut säästöt eivät välttämättä maksa vaivaa.

Samalla pankki vaihtoon?

Koska uudelleenrahoitettu laina ajatellaan uutena lainana, niin voi olla kannattavaa kilpailuttaa samalla kaikki pankkipalvelut, varsinkin jos kyse on suuresta lainasta kuten asuntolainasta.

Jos pankin vaihtamiselle ei ole mitään suurta estettä, antaa se lainanottajalle vipua neuvotella edullisemmista uudelleenrahoitusehdoista nykyisen pankin kanssa. Jos tämä ei onnistu, voi pankin vaihto tulla kyseeseen.

Kannattavuus riippuu kuitekin muustakin pankki- ja vakuutusasioinnista, eikä vaihdon kokonaiskulujen arviointi ole välttämättä yksioikoista. Myös sijoitusten ja vakuutusten palvelut voivat vaikuttaa kokonaisasiakkuuden kustannuksiin, jolloin ne kannattaa myös huomioida.

Lue lisää:

Pankin kilpailutus

Lainmuutosten kannattavuus ja kustannukset

Mitä tulisi tietää pankin vaihdossa?

Paljonko on liikaa lainaa? Ylivelkaantuminen ja velkojen lyhennys

Lisälainalaskurilla voi laskea, kuinka paljon uutta lainaa voi saada

Lainalaskuri tai korkolaskuri sopii lainalaskelmien tekemiseen