Asuntolainojen marginaalit ja lainakorot ennnätysalhaisia - onko pohja vastassa?

Asuntolainojen marginaalit ovat olleet erittäin alhaisia jo lähes vuoden. Talouselämän mukaan pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa on saanut halvempaa lainaa kuin muualla Suomessa, mihin on syynä mm. työllisyysnäkymät. Marginaaleihin vaikuttavat myös hakijan arvioitu luottoriski ja pankkien välinen kilpailu paikkakunnalla. Marginaalit voivat olla kalliita hyvällekin asiakkaalle taantuvalla paikkakunnalla, jossa pankkien kilpailu on vähäistä. PK-seudulla pankkien kilpailu on erityisen kovaa parhaista asiakkaista. Lähtötaso erityisen hyvillä asiakkailla lainaneuvotteluissa on ollut 0,85-0,95 % luokkaa, kun muualla Suomessa lähdetään 1 % tasolta.

Taloussanomien mukaan pankkien kilpailutus kannattaa, sillä lainamarginaaleissa on suurehkoja eroja. Toukokuussa 2015 asuntolainojen keskimarginaali alentui 1,31 % tasolle, kun vielä tammikuussa marginaali oli 1,41 %. Eri pankkien välillä haarukka voi olla jopa 0,5 % luokkaa, mikä tarkoittaisi vuositasolla useiden satojen eurojen eroa esim. 100 000 € lainalle. Alustavasti kannattaa laskea oma lainanottokyky ja lähteä kilpailuttamaan pankkeja. Voivatko lainamarginaalit vielä laskea esimerkiksi vuosien 2007-2008 ennätysalhaiselle 0,4 % tasolle? Todennäköisesti näin ei voi käydä, sillä finanssikriisin jälkeen pankkisäätely on lisääntynyt mikä asettaa vaatimuksia pankeille mm. likviditeetin ja riskin suhteen.

Entä miinuskorot? Vaikka esimerkiksi 3 kuukauden markkinakorot ovat miinuksella, eivät uudet asuntolaina-asiakkaat hyödy tästä sopimusehtojen vuoksi. Tällöin maksetaan vain marginaalia esimerkiksi Nordealla. Vanhoissa lainoissa negatiivinen korko voi syödä marginaaliakin. Alhaisista kokonaislainakustannuksista huolimatta helmikuussa 2015 lanseerattujen asuntolainojen lyhennysvapaiden suosio jatkuu ja asuntolainakannan kasvu on samalla hidasta tai taantumassa. Suomen talouden näkymät ovat vielä hyvin epävarmoja, mikä vaikuttaa myös yksityiseen kulutukseen. Myös asuntojen korkeat hinnat ja uhka koronnostosta voivat vähentää asuntolainojen kysyntää niiden halvasta hinnasta huolimatta. Vaikuttaisi siltä, että lainakorkojen pohja on tullut vastaan, koska pankit eivät voi marginaaleja enempää laskea sekä toisaalta asiakkaat pelkäävät koronnousua ja suuria lainoja.

Lainakorkojen nousulle ei silti näyttäisi olevan välitöntä painetta, vaikka euroalueella valtionlainojen korot nousivatkin yllättäen rajusti toukokuussa. Taustalla voi olla deflaatiopaineen hellittäminen EKP:n  velkaelvytyksestä johtuen. Jos euroalueen talous lähtee ripeään nousuun, voidaan korkoja nostaa nopeastikin sarjassa. Todennäköisesti näin ei tapahdu ennen velkojen osto-ohjelman loppua vuonna 2016. Korkojen nousun vuoksi suositut lyhennysvapaat ovat riski, sillä korkeiden asuntohintojen aikaan myös lainaa tarvitaan paljon. Lisäksi korkojen noustessa asuntojen hinnat tapaavat laskea.

Avainsanat: